最近よく耳にする「シェアハウス」。
一言で言えば、複数の人が1つの家を共有して暮らすスタイルの住まいです。
リビングやキッチン、バスルームなどの共用スペースをシェアしながら、それぞれが個室で自分の時間を楽しむ——そんな暮らし方が注目されています。
かつては「家賃を抑えたい若者向け」というイメージが強かったシェアハウスですが、今では外国人や転勤族、地方から出てきた社会人など、幅広い層に人気が広がっています。
その理由のひとつが「コミュニティ性」。
一人暮らしでは味わえない交流があることで、孤独を感じにくく、自然と人とのつながりが生まれるのも魅力です。
そして最近、このシェアハウスを不労所得の手段として活用する人が増えているんです。
不労所得とは、自分が働かなくても安定して入ってくる収入のこと。
株や不動産投資のように「仕組みを作って稼ぐ」方法のひとつですが、シェアハウス運営は少しユニーク。
初期投資が少なくても始めやすく、収益性が高いという点で初心者にも人気があります。
今回は、そんな「シェアハウスの運営」を不労所得の視点からわかりやすく解説していきます。
これから副業を考えている方、将来的に安定収入を得たいと考えている方には、きっと参考になるはずです。
シェアハウスは、ただの住まいではなく、不労所得という可能性を秘めた“暮らしの資産”です。
シェアハウス運営とは何か？
賃貸経営との違い
シェアハウスの運営って、普通のアパートやマンションの賃貸経営と何が違うの？
そう思う方も多いかもしれません。
簡単に言うと、シェアハウスは「1つの物件を複数の人に貸す」スタイルです。
たとえば、3LDKのマンションを丸ごと1世帯に貸すのが一般的な賃貸経営。
一方で、シェアハウスなら、その同じ3LDKの物件を、3人それぞれに個室として貸し出します。
キッチンやお風呂などの共有スペースはみんなで使う形ですね。
この違いによって、家賃収入が増える可能性があるのが、シェアハウスの大きな魅力です。
たとえば、1部屋8万円で丸ごと貸すよりも、1人あたり4万円で3人に貸せば、月の家賃収入は12万円になりますよね。
こうした点から、利回りが高くなることも珍しくありません。
シェアハウス特有の運営スタイル
ただし、シェアハウスには独自の運営スタイルがあります。
一番の特徴は、「人と人との関係性を意識した管理が必要」という点です。
単に部屋を貸すだけではなく、入居者同士が快適に共同生活を送れるような工夫やルールづくりが求められます。
たとえば、
- 掃除の当番制
- ゴミ出しのルール
- 友人の招待に関するマナー
など、トラブルの原因になりそうな点は、あらかじめ明確にしておくことが大切です。
また、「コミュニティ重視型」のシェアハウスでは、イベントを開催したり、共用スペースをおしゃれにしたりといった演出も必要になってきます。
これは一見面倒にも思えますが、入居者の満足度を高めることで、長期的に空室が出にくくなるというメリットもあるんです。
主な収益モデル
シェアハウス運営の収益モデルは、基本的には「家賃収入」です。
ただし、普通の賃貸と違って、次のような収益チャンスもあります。
- 光熱費や共用費のシェア：
入居者から共益費として数千円〜1万円を徴収し、光熱費や消耗品の費用をカバーする - 家具・家電付きのプレミアム料金：
設備が充実しているほど、家賃設定を少し高めにできる - 空間の差別化による追加収益：
大きめの個室やバルコニー付きの部屋などにプレミアム価格を設定
うまく運営できれば、少ない投資で高い利益を狙えるのがシェアハウス運営の魅力です。
シェアハウスは、少ない投資で高収益が狙える、現代型の賃貸スタイルです。
シェアハウス運営のメリット
「シェアハウス運営ってちょっと面倒くさそう…」
と感じた方もいるかもしれません。
でも、それを上回るメリットがたくさんあるんです。
ここでは、特に大きな4つの魅力を紹介します。
初期投資の抑制
不動産投資といえば、何千万円もの初期資金が必要なイメージが強いですよね。
でも、シェアハウスの場合は中古物件＋リノベーションというスタイルが主流なので、比較的少ない資金から始めることができます。
たとえば、都心から少し離れたエリアで中古の一戸建てを購入し、内装をシェアハウス仕様にリフォームすれば、1,000万円以下で運営スタートというケースもあります。
さらに、家具・家電付きで提供する場合は、最初にそれらをそろえる必要がありますが、中古品やレンタルを活用すればコストを抑えることも可能。
物件購入の際にローンを使えば、自己資金はさらに少なくて済むので、「不動産投資はハードルが高い」と思っていた人にもおすすめなんです。
高利回りの可能性
シェアハウスの魅力のひとつが、高い利回りです。
通常の賃貸経営では、利回り（年間家賃収入 ÷ 購入費用）は5〜7％程度が一般的。
しかし、シェアハウスでは10％を超えるケースも珍しくありません。
なぜかというと、1つの物件を複数人に貸すため、それぞれから家賃が得られるからです。
たとえば、3人入居可能なシェアハウスで、1人あたり4万円の家賃設定にすると、月12万円、年144万円の収入になります。
物件の購入やリフォームに1,200万円かかっても、利回りは12％。これがシェアハウスならではの強みです。
空室リスクの分散
普通の賃貸物件だと、1部屋でも空室が出れば、家賃収入がゼロになります。
でも、シェアハウスは違います。
例えば、4人入居の物件で1人が退去しても、他の3人からは家賃が入りますよね。
空室によるダメージを最小限に抑えられるのが大きなメリットです。
また、空室が出たときに「1部屋だけ募集すればいい」ので、全体を一度に満室にする必要もありません。
これにより、安定したキャッシュフローが見込めるのです。
長期的な安定収入
シェアハウスは、うまく運営すれば数年単位で安定した収入源になります。
特に人気エリアやターゲットを明確にした物件は、入居者が定着しやすく、長期入居者が増える傾向があります。
たとえば、都心のアクセスが良く、設備が整ったシェアハウスは社会人に人気ですし、外国人向けに特化した物件は、日本語が不自由でも安心して暮らせるようにすれば長期滞在者を確保できます。
一度軌道に乗れば、毎月安定した家賃収入が入ってくるので、本業をしながらの「副収入」としても理想的です。
将来的には、不労所得として生活費の一部や老後資金に充てることも夢ではありません。
シェアハウス運営は、「面倒くさそう」と思って敬遠されがちですが、その分リターンも大きいのが特徴です。
うまく仕組みを作れば、リスクを抑えながら安定した副収入を得られます。
運営に必要な準備と手続き
「シェアハウスって面白そう！」
と思っても、実際に始めるにはいくつかのステップを踏む必要があります。
ここでは、運営スタートまでに必要な準備を順を追って紹介していきます。
物件選びと購入
まず最初にやるべきは、シェアハウスに適した物件を見つけることです。
ポイントは次の3つ。
- 立地
駅から徒歩圏内、もしくはバスなど交通の便がいい場所がベスト。
特に、学生や社会人、外国人をターゲットにするならアクセスの良さは必須です。 - 間取り
個室として使える部屋が複数ある物件が理想です。
例えば4LDKの戸建てなら、3〜4人分の個室が確保できます。
トイレや浴室が複数あると、さらに運営しやすくなります。 - 価格と築年数
中古物件で価格が安めのものを狙うことで、リフォーム費用をかけつつも初期費用を抑えることができます。
築年数は古くても、構造がしっかりしていれば問題ありません。
許認可や法規制
シェアハウスを始める際には、法的な確認と手続きも欠かせません。
主なポイントは以下の通り。
- 用途地域の確認
地域によっては、シェアハウスのような共同居住に制限がある場合があります。
物件を買う前に、都市計画や自治体のルールを確認しましょう。 - 建築基準法や消防法への適合
居室の広さ、避難経路、消火器の設置など、一定の条件を満たす必要があります。
自治体や専門家に相談しながら、必要な対応を行いましょう。 - 旅館業法や住宅宿泊事業法（民泊）との違い
短期滞在ではなく、長期的な入居を前提とした運営なら旅館業法の許可は基本的に不要ですが、念のため確認しておくと安心です。
改装・設備投資
次に必要なのがリフォームと設備の整備です。
シェアハウスは「共同生活の快適さ」がポイントなので、特に共有スペースにこだわると入居者の満足度が上がります。
- リビングを広く開放的にする
- キッチンを複数人でも使えるように工夫
- 各個室にエアコン、机、収納を完備
- Wi-Fi、洗濯機、乾燥機、掃除機などの家電を設置
デザインも重要です。
ナチュラル、モダン、カフェ風など、テーマ性を持たせた内装にすると、入居者の心をつかみやすくなります。
管理体制の構築（自主管理 vs 委託管理）
運営スタイルは大きく分けて2つあります。
自主管理
オーナー自身が入居者募集、契約、家賃管理、トラブル対応などをすべて行うスタイル。
コストを抑えられるのがメリットですが、時間と手間がかかります。
副業として始めるなら、ある程度の時間的余裕が必要です。
委託管理
不動産管理会社やシェアハウス専門の運営会社にすべて任せるスタイル。
費用はかかりますが、本業が忙しい人でも安定運営が可能です。
特に初心者には、最初の数年は委託してノウハウを学ぶのもおすすめです。
ここまで準備を整えれば、いよいよシェアハウス運営のスタートラインに立てます。
計画的な準備と法的な確認が、成功の土台になります。
入居者の募集とコミュニティ形成
シェアハウス運営において、
「誰に住んでもらうか」と「どうやって良い雰囲気をつくるか」
は、成功のカギを握る重要なポイントです。
ただの“部屋貸し”ではなく、“人と人が共に暮らす場”を提供するのがシェアハウスの魅力。
そのためには、適切なターゲティングと、丁寧なコミュニティ運営が必要になります。
ターゲットの設定（学生、外国人、社会人など）
まずは、どんな人たちに住んでほしいかを明確にすることが大切です。
以下のように、入居者の属性によってニーズも異なります。
- 学生向け
家賃の安さや学校までのアクセスが重視されます。
家具付き、インターネット無料などの設備がポイント。 - 外国人向け
英語対応の案内や契約書、国際的な雰囲気の内装が好まれます。
地域との関係やカルチャーイベントなども評価されやすいです。 - 社会人向け
静かな環境やプライバシーの確保、セキュリティの良さが求められます。
共用スペースがオシャレだったり、テレワーク対応のデスクがあると人気に。
ターゲットを絞ることで、「この家は自分に合ってる！」と思ってもらいやすくなり、入居率もアップします。
効果的な募集方法
入居者を集めるためには、ただ物件情報を載せるだけでは足りません。
ターゲットに合わせた情報発信がカギです。
代表的な方法はこちら。
- シェアハウス専門サイトへの掲載
例：『ひつじ不動産』『オークハウス』『Tokyo Sharehouse』など。
写真や紹介文をしっかり作り込むことが大切です。 - SNS活用（Instagram、Twitter、Facebookなど）
内装の雰囲気や日常の風景を発信すると、シェアハウスの“空気感”が伝わりやすくなります。 - 紹介制度や口コミ
既存の入居者からの紹介は、信頼度が高く、トラブルも起きにくい傾向があります。
紹介者に特典を付けるのも効果的です。 - 地域の掲示板や学校との連携
学生向けなら大学の学生課や掲示板、地域の外国人支援団体に情報提供するのもおすすめです。
トラブルを防ぐルール作り
共同生活にはトラブルがつきもの。
でも、あらかじめルールを明確にしておけば、多くは未然に防げます。
シェアハウスの基本ルール例
- ゴミ出しや掃除の当番制
- 共有スペースの使い方（食器はその日のうちに洗うなど）
- 消灯時間や音量のマナー
- 来客のルール（同性のみ、宿泊不可など）
- 禁煙／ペット不可などの基本ルール
これらは「ハウスルール」として契約書に添付するか、共用スペースに掲示しておくと効果的です。
トラブルが起きたときも、「ルールに書いてある」と説明しやすくなります。
コミュニティを活性化させる工夫
シェアハウスの最大の魅力は、人との交流。
そのため、良いコミュニティを作る工夫はとても重要です。
具体的なアイデア
- ウェルカムパーティー：新しい入居者を迎えるイベント
- 月1の食事会や映画会：定期的な交流の場を用意
- DIYプロジェクト：住人同士で内装をカスタマイズする
- LINEグループや掲示板での情報共有
ただし、強制参加ではなく、自由参加が基本。
あくまで“参加したい人が気軽に関われる空気”を大事にするのが、ストレスのないシェア生活のコツです。
良い住人と良い雰囲気があれば、自然と空室は埋まっていきます。
運営上の課題とリスク
シェアハウス運営は魅力的な不労所得の手段ですが、当然ながら「いいことばかり」ではありません。
住人同士が同じ空間をシェアする以上、人間関係のトラブルや、法律の変化、収益面での不安定さなど、運営に関わる課題は少なからず存在します。
ここでは、特に注意しておきたい3つのリスクとその対処法を紹介します。
トラブル対応（騒音、退去、滞納など）
シェアハウス最大のリスクは、人間関係によるトラブルです。
よくある事例は次の通り。
- 騒音トラブル：
夜遅くまでの電話、音楽、テレビの音など - 生活習慣の違い：
片付けない、洗い物を放置する、共有物の使い方 - 金銭面のトラブル：
家賃の滞納や光熱費の支払い忘れ - 突然の退去：
急な引っ越しによる空室発生
これらを防ぐためには、事前のルール整備と、信頼できる入居者選びが大切です。
対処法としては：
- 契約時に「迷惑行為があった場合は退去要請もある」旨を明記
- 定期的なアンケートや入居者同士の面談などで不満を早期発見
- 家賃滞納に備えて、連帯保証人や保証会社を活用
また、入居者同士でのトラブルに関しては、オーナーが中立的に対応する姿勢も重要です。
偏った対応は、さらなる対立を生む原因になりかねません。
法改正の影響
シェアハウスは比較的新しい居住スタイルなので、法制度が流動的な面があります。
たとえば過去には、東京を中心に「寄宿舎扱い」になるケースが発生し、消防設備の追加や安全基準の強化が求められたこともありました。
また、今後も共同住宅に関する建築基準法の改正や地方自治体の条例変更が行われる可能性は十分にあります。
そのため、
- 定期的に法改正の動向をチェックする
- 行政やシェアハウス専門の管理会社と連携する
- 違法物件とならないよう、初期の設計段階から専門家に相談する
といった対策が欠かせません。
収益悪化のリスクと対処法
いくら利回りが良いとはいえ、収益が下がるリスクももちろん存在します。
代表的な原因は以下の通りです。
- 入居者が集まらない（空室が続く）
- 家賃を下げざるを得なくなる（競合との価格競争）
- 修繕費や設備投資の負担が重くなる
- 光熱費の高騰や消耗品の費用増加
こうしたリスクに備えるためには、事前に「収支シミュレーション」をしっかり立てておくことが大切です。
入居率80％を下回った場合でも赤字にならないように、家賃設定や経費の見直しを行いましょう。
また、収益を安定させるための工夫としては、
- 複数の募集チャネルを活用して集客力を強化
- 内装やサービスの改善で「家賃を下げずに魅力を高める」
- 長期入居者向けの特典（家賃割引、家具のアップグレード）を導入
- 修繕費の見積もりを複数業者から取る
などが効果的です。
シェアハウス運営には当然リスクもありますが、それらを「想定し、事前に対策を練る」ことでリスクを最小限に抑えることが可能です。
そして、そうした地道な準備が、安定した収益と住人からの信頼につながります。
リスクを知り、対策を打つことで、不労所得への道はぐっと現実的になります。
成功事例と失敗事例から学ぶ
シェアハウス運営は、準備や管理の方法によって結果が大きく変わるビジネスです。
ここでは、実際にシェアハウスを運営している方の成功したポイントや、逆に「こうすればよかった」と感じた失敗の教訓を共有します。
収益改善に成功した工夫
成功しているオーナーは、共通して以下のような工夫をしています。
- 明確なコンセプト設定：
「外国人歓迎」「クリエイター向け」「女性限定」「ペット可」など、特色あるテーマで差別化 - SNSを活用した魅せ方：
Instagramで内装や住人との交流風景を発信し、物件の“雰囲気”で共感を呼ぶ - 共用設備の充実：
リモートワーク時代に合わせて、共用のワークスペースや高速Wi-Fiを導入 - 住人の声を取り入れた改善：
月1アンケートを実施し、不満をすぐに解消してリピートや紹介につなげる
こうした努力によって、家賃を下げずに入居者を維持し、結果として高い利回りを実現しているケースが多く見られます。
失敗した理由と教訓
失敗例からも多くの学びがあります。
特に初心者が陥りやすいのは次のような点です。
- 立地選びの失敗：
アクセスの悪さや周辺環境の悪さは、いくら家賃を安くしても埋まりにくい - ターゲットの曖昧さ：
コンセプトがあいまいだと、誰にも刺さらず結果的に空室が続く - 自己満足の内装：
おしゃれでも実用性が低いと、住みづらく感じてしまう - 管理体制の甘さ：
ルールが緩いとトラブルが増え、住人の入れ替わりが激しくなりがち
教訓としては、「誰に、どんな暮らしを提供するのか」を徹底的に考え抜くことが重要です。
そして、物件を選ぶ時点で「入居者目線」で検討することが、成功への第一歩になります。
他人の成功と失敗に学ぶことで、自分のシェアハウス運営に大きな差が生まれます。
おわりに
シェアハウス運営は、単なる不動産投資とは少し違った魅力があります。
それは「人と人とのつながり」を生み出しながら、自分自身のライフスタイルにも柔軟に取り入れられるという点です。
うまく運営すれば、月に数万円から十数万円の安定収入が見込めるシェアハウス。
その収入は、将来的には「働かなくても入ってくる不労所得」として、あなたの暮らしを支えてくれる存在になるかもしれません。
シェアハウス運営を不労所得に変えるためのポイントまとめ
ここで、成功のカギを簡単におさらいしましょう。
- 明確なターゲット設定：「誰に住んでもらうか」を最初に決める
- 物件選びと立地の重要性：アクセスや周辺環境も入居率を大きく左右
- ルール整備と管理体制：トラブルを未然に防ぐための基本
- コミュニティ作りの工夫：長く住んでもらうためには「居心地」が大事
- 定期的な改善・見直し：住人の声を聞き、柔軟に運営を進化させる
これらを押さえておけば、時間が経つごとにより安定した不労所得の仕組みが築かれていきます。
自分に合ったスタイルで始める重要性
ただし、最も大切なのは「自分に合ったスタイルで始めること」です。
たとえば…
- 人と関わるのが好きな人は、自主管理で入居者とのコミュニケーションを楽しむスタイル
- 忙しくて手間をかけたくない人は、運営会社に委託して収入だけ得るスタイル
- 築古物件を自分でDIYしたい人は、コストを抑えつつ独自の魅力を出すスタイル
シェアハウスの運営には、正解がひとつではありません。
自分の得意・不得意、ライフスタイル、目指す収益規模に合わせて運営方法を柔軟に選ぶことが、長く続けられるコツです。
「いつかは不労所得を得たい」
と思っていたあなたにとって、シェアハウスはとても現実的な選択肢です。
小さく始めて、大きく育てていく――そんな“住まい”と“ビジネス”が一体となった挑戦に、ぜひ一歩踏み出してみてください。
あなたの理想の暮らしが、シェアハウス運営を通じて実現しますように。
“自分に合ったスタイル”で始めることが、継続可能な不労所得の第一歩です。
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